Umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży (tzw. rezerwującym), której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego (art. 29, rozdz. 5.Warunkowa umowa sprzedaży udziałów albo warunkowa przedwstępna umowa sprzedaży udziałów jest często wykorzystywane w praktyce transakcji M&A. Przy takich konstrukcjach przejściowych pojawia się naturalne pytanie o to, co się stanie jeżeli sprzedający, w okresie zanim ziściły się warunki zawieszające, nielojalnie postanowi sprzedać udziały osobie trzeciej? Czy poszkodowanemu inwestorowi przysługują jakieś instrumenty ochronne? Odpowiedź na wyżej postawione pytanie nie jest niestety łatwa. Nie ulega wątpliwościom, że niedoszłemu nabywcy przysługiwać będzie względem nielojalnego kontrahenta roszczenie o zapłatę odszkodowania. Problemem będzie jednak określenie wysokości odszkodowania. Z jednej strony, rzeczywistą stratę jaką poniósł nabywca stanowią koszty związane z organizacją transakcji (audyty, obsługa prawna, taksy notarialne, wnioski do organów publicznych itp.). Natomiast szkoda w postaci zysków nieosiągniętych w związku z niezrealizowana inwestycją będzie miała charakter mocno hipotetyczny, a tym samym trudny do wykazania przed sądem. W tym zakresie niewątpliwym ułatwieniem byłoby posłużenie się zryczałtowaną kwotą kary umownej. Niezależnie jednak od ewentualnych roszczeń odszkodowawczych powstaje pytanie, czy istnieje możliwość wymuszenia transferu udziałów pomimo rozporządzenia nimi na rzecz osoby trzeciej? Przepisy polskiego prawa cywilnego przewidują ciekawą regulację służącą ochronie osoby, na rzecz której dokonano warunkowego rozporządzenia. Chodzi o ochronę tzw. ekspektatywy prawa czyli prawnie uzasadnionego oczekiwania, iż dane prawo się pozyska. Ochronę taką przewiduje art. 92 § 1 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym ziszczenie się warunków zastrzeżonych dla rozporządzenia określonym prawem niweczy wszelkie czynności, które udaremniałyby lub ograniczały to rozporządzenie. Tym samym warunkowa umowa sprzedaży chroniłaby inwestora przed wszelkimi nielojalnymi transferami, które miałyby miejsce pomiędzy zawarciem umowy warunkowej, a ziszczeniem się warunków (o ile warunki by się ziściły). Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że wspomniana regulacja chroni potencjalnego inwestora w pełni i nie ma on czym się martwić. Niemniej jednak z zastosowaniem takiej ochrony ekspektatywy są dwa problemy. Po pierwsze chroni ona tylko rozporządzenia dokonane pod warunkiem. Oznacza to, że na art. 92 § 1 możemy się powołać tylko jeżeli została zawarta warunkowa umowa sprzedaży. Jeżeli zaś skorzystano z konstrukcji warunkowej przedwstępnej umowy sprzedaży – przepis ten nie znajdzie zastosowania. Drugim ograniczeniem jest nie-do-końca jasne brzmienie art. 92 § 2 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli wskutek czynności nielojalnego sprzedającego prawa miałyby zostać nabyte przez osobę trzecią – stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie osób w dobrej wierze, które dokonały czynności z osobą nieuprawnioną. Z tym właśnie „odpowiednim” stosowaniem przepisów mamy duży problem. Wynika on z faktu, iż w polskim prawie nie ma przepisów chroniących nabywcę udziałów w spółce z w dobrej wierze. Innymi słowy, polskie prawo nie umożliwia nabycia udziałów od osoby nieuprawnionej. Taka ochrona występuje natomiast w przypadku nabycia ruchomości w dobrej wierze (o ile ruchomości wydano) jak i nabycia nieruchomości w dobrej wierze od osoby, która figuruje w księdze wieczystej nieruchomości. W związku z tym można się zastanawiać, czy nabywca udziałów w dobrej wierze nie jest chroniony (bo nie ma takich przepisów dotyczących udziałów w spółce z czy też powinien być chroniony przy odpowiednim zastosowaniu przepisów o ruchomościach? Nie znalazłem żadnego publicznie dostępnego orzeczenia, które odpowiadałoby na to pytanie. Oznacza to, że kwestia o olbrzymim znaczeniu dla praktyki transakcyjnej, która może rodzić potencjalnie znaczące spory korporacyjne nie trafiła jeszcze pod osąd. Inaczej wszakże, jak w przypadku prawa własności i praw rzeczowych, prawa i roszczenia obligacyjne nie muszą być wpisane do księgi wieczystej. Wpis nie jest bowiem konieczny do ich skuteczności. Aby dokonać wpisu należy spełnić kilka warunków. Pierwszym z nich jest forma, w jakiej zostaje zawarta umowa przedwstępna.
Bardzo często zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości napotyka na różnego typu przeszkody. Mogą to być uwarunkowania natury faktycznej, np. konieczność dokończenia inwestycji, zapewnienia dostępu do drogi publicznej, doprowadzenia określonych mediów, itp. Nie są również rzadkie przypadki, gdy transakcję blokują przeszkody prawne. Będą nimi oczekiwanie na założenie księgi wieczystej na nieruchomości, potrzeba uzyskania statusu samodzielnego lokalu mieszkalnego przez przedmiot transakcji, czy też wygaszenie ciążących na nieruchomości obciążeń. Wielu nabywców boryka się także z przeszkodami natury finansowej, w szczególności zaś z koniecznością oczekiwania na pozytywną decyzję oraz wiele innych czynników może sprawić, że nawet porozumienie się stron transakcji co do głównych jej elementów, w tym ceny, nie pozwoli na szybkie przeniesienie własności nieruchomości. Możnaby powiedzieć, iż sytuację tą można w prosty sposób rozwiązać wprowadzając odpowiednie warunki do umowy sprzedaży. Niestety, nie jest to możliwe. Wynika to z faktu, że ustawodawca wprost zakazuje zawierania umów przenoszących własność nieruchomości pod warunkiem albo z zastrzeżeniem szczęście ww. zakaz nie obejmuje umów przedwstępnych. Tym samym możliwe jest zawarcie warunkowej umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Konstrukcje takie stosunkowo często spotykane są na rynku nieruchomości. Niemniej, przed zdecydowaniem się na jej zastosowanie, warto zwrócić uwagę na kilka niuansów, których przeoczenie może być wszystkim, ziszczenie się zastrzeżonego warunku, np. uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej, bądź utworzenie księgi wieczystej dla sprzedawanej nieruchomości, nie spowoduje automatycznego przeniesienia własności przedmiotu umowy. Od spełnienia się warunku uzależniona jest bowiem ważność umowy przedwstępnej. Przywołane powyżej zastrzeżenia mają bowiem postać warunków zawieszających. Oznacza to, że dopiero zaistnienie danej sytuacji powoduje niejako aktywowanie się umowy przedwstępnej. Do tego czasu pozostaje ona w swoistym uśpieniu. Jeżeli zatem ziści się warunek, to strony stają się związane umową przedwstępną, już bezwarunkowo. Dopiero kolejnym krokiem będzie zawarcie umowy przeniesienia własności zatem, że umowa przedwstępna powinna określać główne świadczenia stron, w tym cenę sprzedaży. Bardzo często jej elementem jest również termin, w którym umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta. Od momentu ziszczenia się warunku możliwe jest zatem dochodzenie roszczeń o wykonanie umowy przedwstępnej,Sama konstrukcja warunku także nie powinna umknąć naszemu zainteresowaniu. Przede wszystkim warunek powinien być sformułowany w sposób możliwie jednoznaczny. Wszelkie niejasności utrudnią pociągnięcie drugiej strony do odpowiedzialności. Pamiętajmy też, że warunkiem jest zdarzenie przyszłe, lecz niepewne. Musi zatem istnieć prawdopodobieństwo jego ziszczenia pojawia się wszakże kolejna rzecz warta uwagi – forma umowy. Może nam się wydawać, że zawarcie umowy przedwstępnej i to jeszcze warunkowej nie wymaga szczególnej formy. Fakt, ważna będzie nawet umowa pisemna. Niemniej, aby dochodzić sądowego wykonania umowy przedwstępnej, musi ona odpowiadać formie zastrzeżonej dla umowy przyrzeczonej. W przypadku umów sprzedaży nieruchomości, jest to forma aktu notarialnego. Umowa zawarta z pominięciem notariusza będzie co prawda ważna, jednakże pozwoli na domaganie się od nielojalnego kontrahenta tylko niewielkiego odszkodowania mającego pokryć koszty związane z zawarciem umowy przedwstępnej. Warunkowa umowa przedwstępna będzie przydatna w każdej sytuacji, gdy niezbędne jest uzależnienie transakcji od ziszczenia się dodatkowych warunków. Niemniej, zawierając taką umowę powinniśmy zadbać o jej właściwą konstrukcję oraz Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
Umowa warunkowa sprzedaży jest zawierana w przypadku, gdy ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej.
Uważam, że opcja umowy warunkowej (i to z zapłatą 90% ceny) byłaby da kupującego bardzo niekorzystna i niewygodna w razie problemów z odbiorem końcowym. Dlatego lepsze jest zawarcie umowy przedwstępnej określającej wszelkie warunki sprzedaży, w tym także jako datę zawarcia umowy przyrzeczonej zawarto by warunek dokonania końcowych odbiorów i przedłożenia w tym zakresie odpowiedniej dokumentacji. Oczywiście data zawarcia umowy przyrzeczonej nie mogłaby być tylko oparta o warunek do spełnienia w zakresie odbioru budynku do użytkowania. Dlatego też umowa przedwstępna ponad ten warunek zawierałaby datę graniczną określoną w dniu, miesiącu i roku. Taka klauzula wówczas stanowi bezpieczne ograniczenie. W takiej sytuacji umowa przedwstępna powinna zawierać także prawo strony kupującej do odstąpienia od zawarcia umowy przyrzeczonej, gdyby nie doszło do odbioru mimo upływu czasu do daty granicznej określonej co do dnia, miesiąca i roku. Natomiast sprzedający nie miałby skutecznego żądania o zawarcie umowy przyrzeczonej, czy uzyskania orzeczenia zastępczego, bowiem z jego strony nie zostałby dopełniony (wykonany) tenże warunek odbioru budynku. Podsumowując, doradzam w takim przypadku (rozumiem, że odbiór może być problematyczny) zawarcie umowy przedwstępnej na powyższych zasadach, wówczas kupującemu pozostaje – w razie niespełnienia warunku w dacie granicznej – albo odstąpienie od zawarcia umowy przyrzeczonej bez jakichkolwiek konsekwencji, ze zwrotem podwójnego zadatku (gdyby go wpłacił), albo mimo niespełnienia warunku – zawarcie umowy przyrzeczonej odpowiednio uwzględniającej stan budowlany i zakres odbioru (brak, warunki, termin). Na koniec dodam, że strony mogą w umowie przedwstępnej także przewidywać prolongowanie terminu (daty granicznej) w razie braku spełnienia warunku odbioru końcowego. W takim przypadku dobrze byłoby także taki przesunięty termin ograniczyć czasowo, na przykład nie dalej niż o kolejne 3 miesiące od daty zawarcia aneksu. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online .
warunkowej umowy sprzedaży dokonano również analizy przepisów prawnych dotyczących terminu na złożenie oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu oraz rozliczenia kosztów poniesionych w związku z warunkową umową sprzedaży. Słowa kluczowe warunkowa umowa sprzedaży, nieruchomość, umowne prawo pierwokupu, wykonanie prawa pier-
Warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości Nie zawarł Pan przedwstępnej umowy, ale warunkową umowę sprzedaży nieruchomości. Według zapisów umowy Kupujący nie zapłacił zaliczki czy zadatku, ale część wartości gruntu. „Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, której celem jest doprowadzenie do poprawy struktury obszarowej gospodarstw rolnych, przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych i zapewnienie prowadzenia działalności rolniczej przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach (art. 1 ustawy), powierza pieczę nad wykonaniem tych zadań Agencji Nieruchomości Rolnych, wyposażając ją w wiele uprawnień niezbędnych do zapewnienia realizacji celu ustawy. Uprawnienia te odnoszą się w szczególności do transakcji przeniesienia własności nieruchomości rolnych i realizowane są jako, przewidziane w art. 3 ust. 4 ustawy, prawo pierwokupu, przysługujące Agencji w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej, oraz przewidziane w art. 4 ust. 1 ustawy prawo nabycia nieruchomości przez Agencję w przypadku przeniesienia własności nieruchomości rolnej w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, do którego stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące prawa pierwokupu (art. 4 ust. 5). Już samo rozróżnienie tych sytuacji i uprawnień Agencji wskazuje, że nie są one tożsame ani co do sposobu realizacji, ani co do skutków i że w istocie chodzi o dwie różne instytucje prawne, a przepisy o prawie pierwokupu należy do prawa nabycia stosować jedynie odpowiednio. Gdyby, jak przyjęły to Sądy obu instancji, do przewidzianego w art. 4 ust. 1 ustawy prawa nabycia stosować wprost wszystkie przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące prawa pierwokupu, w tym art. 596 i 599 § 2 kc, doszłoby do zrównania obu tych instytucji w zakresie wywoływanych przez nie skutków, co pozbawiłoby sensu ich ustawowe rozróżnienie” (postanowienie Sądu Najwyższego, sygn. akt IV CK 121/04). Zwłoka w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej Umowa z mocy prawa ma tylko charakter zobowiązujący. W razie spełnienia się warunku lub nadejścia terminu strony muszą zawrzeć dodatkową umowę. Przepis art. 491 Kodeksu cywilnego ten stanowi, że „jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki”. Jak określono w wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 7 marca 2001 r. (sygn. akt I ACa 512/00)n „skuteczne odstąpienie od umowy powoduje, że stosunek prawny wygasa ze skutkiem ex tunc (z mocą wsteczną), tak jakby umowa w ogóle nie została zawarta”. W wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dna 5 stycznia 2000 r. (syg. akt I ACa 817/99) zaznaczono: Odstąpienie od warunkowej umowy sprzedaży „Sama zwłoka w spełnieniu świadczenia nie daje podstaw do odstąpienia od umowy w świetle art. 491 § 1 który warunkuje jego skuteczność od wyznaczenia drugiej stronie odpowiedniego, dodatkowego terminu. Ów termin powinien umożliwić drugiej stronie realizację świadczenia, w spełnieniu którego pozostaje w zwłoce. Aby uchronić dłużnika przed wyznaczeniem mu terminów nierealnych, w których nawet przy dołożeniu należytej, usilnej staranności nie mógłby wywiązać się ze swego obowiązku, ustawodawca stanowi, że chodzi tu o termin odpowiedni, realny w sensie obiektywnym”. Proszę więc wystosować do Kupującego pismo z wyznaczeniem terminu np. 7 dni, po jego upływie odstąpić od warunkowej umowy sprzedaży albo polubownie rozwiązać umowę na zasadzie porozumienia między stronami. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online .
ts6V. umowa przedwstępna warunkowa sprzedaży nieruchomości
